Cassazione, ordinanza 20 aprile 2023, n. 10627, sez. II civile

DIRITTI REALI – SERVITÙ – Opponibilità ai terzi – Contenuto della nota di trascrizione – Esame – Necessità – Valutazione del contenuto del titolo – Irrilevanza.

La Corte di Cassazione pone l’attenzione su un principio fondamentale in materia di certezza dei traffici commerciali, di beni immobili. Quando c’è una servitù, se pur pattuita per iscritto, essa non è opponibile (ossia non può essere fatta valere) nei confronti dei terzi estranei alla pattuizione, se non risulta la trascrizione della medesima. Per stabilire, dunque, se e in quali limiti un determinato atto trascritto sia opponibile ai terzi, occorre aver riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni in essa riportate consentire di individuare, in modo univoco e certo, gli estremi essenziali del negozio e i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo, che insieme con la nota, viene depositato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

In altri termini, ai fini dell’opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti (a titolo gratuito od oneroso) del fondo servente, deve essere presa in considerazione – ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 2) c.c. – soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la manifestazione della volontà delle parti di gravare un fondo del diritto di servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza desumibile “aliunde”.