Quanto tempo può passare tra il contratto preliminare di compravendita per l’acquisto di un’unità immobiliare e l’atto davanti al notaio?
Le parti non hanno limiti di tempo nel fissare una data per la sottoscrizione del contratto definitivo rispetto a quella del contratto preliminare; vi è, però, una particolarità con riguardo al contratto preliminare trascritto. Tale contratto preliminare viene fatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata dal notaio e, a differenza del contratto preliminare concluso con scrittura privata semplice registrata all’agenzia delle entrate, esso viene anche trascritto nei registri immobiliari.
L’enorme utilità di tale figura risiede nel fatto che si procura il cosiddetto “effetto prenotativo”: tale effetto comporta che qualsiasi tipo di formalità pregiudizievole sull’immobile oggetto del preliminare (si pensi a un’ipoteca o ad un pignoramento o ad una domanda giudiziale), qualora venga sottoscritto e trascritto il trasferimento dell’immobile a favore del promissario acquirente, non avrà alcun tipo di efficacia. Facciamo un esempio: Tizio e Caio sottoscrivono il preliminare sull’immobile Alfa in data 27 marzo 2024, con l’intesa di sottoscrivere successivamente il contratto definitivo e stipulano questo preliminare con atto a rogito del notaio. Questo preliminare viene trascritto il 28 marzo 2024 e, il 5 giugno successivo viene iscritta un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita con il preliminare.
Il contratto definitivo viene poi sottoscritto il 20 gennaio 2025 e trascritto il 27 gennaio: l’ipoteca del 5 giugno non avrà alcun effetto nei confronti dell’acquirente, il quale acquisterà l’immobile come se fosse libero da ogni formalità. Tornando alla domanda del lettore, bisogna far presente che tale effetto prenotativo permane qualora la trascrizione dell’atto definitivo, o del trasferimento procurato con sentenza, entrambi in esecuzione del preliminare, sia fatta entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare; decorso tale termine non c’è più l’effetto prenotativo, d eventuali formalità pregiudizievoli avranno efficacia e saranno opponibili al promissario acquirente.
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Contratto preliminare di compravendita e atto
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