Sto perfezionando la vendita di un appartamento di mia proprietà. L’acquirente mi ha chiesto di avere le chiavi della casa prima della firma del rogito. Mi conviene far firmare prima una scrittura dove formalizzo questo passaggio?
La domanda del lettore è rivolta, per quel che pare poter capire, ad avere una risposta che possa fornirgli una garanzia rispetto ad un evento patologico, ossia la circostanza che l’acquirente – una volta in possesso delle chiavi – non stipuli l’atto di compravendita e, soprattutto, non paghi il prezzo dell’abitazione.
Il lettore, dunque, propone la sottoscrizione di un compromesso (più correttamente il contratto preliminare) o comunque di una scrittura dove venga formalizzato il passaggio delle chiavi.
È sicuramente opportuno sottoscrivere un contratto preliminare alla compravendita in cui le parti inseriscano varie pattuizioni propedeutiche alla vendita e, soprattutto, formalizzino il passaggio delle chiavi: tale scrittura, tuttavia, non tutela in alcun modo il venditore, o meglio lo tutela nel senso che gli permette di adire le vie legali e ottenere in un tempo medio-lungo giustizia.
Ma nel frattempo, durante il giudizio, durante la causa, il venditore rientra in possesso dell’abitazione?
La risposta è no, a meno che spontaneamente l’acquirente non restituisca le chiavi.
Immagino che il lettore sarebbe più contento se vi fosse la possibilità di rientrare nel possesso dell’abitazione in caso di mancata stipula dell’atto di compravendita o, quantomeno, di non avere una perdita economica: perdita economica che si sostanzierebbe in due aspetti, il primo quello per cui non avrebbe la disponibilità dell’immobile e nemmeno incassato il denaro, il secondo quello per cui non potrebbe vendere ad altri la casa.
L’unica garanzia di rientrare immediatamente nel possesso dell’immobile qualora l’acquirente si rifiuti di stipulare l’atto di compravendita è quello di non dare le chiavi, ma non è questo l’intendimento delle parti. Bisogna, dunque, almeno avere la possibilità di non incorrere in una grossa perdita economica qualora non si stipuli l’atto di compravendita e il venditore abbia dato la disponibilità dell’immobile all’acquirente: qual è dunque la soluzione?
La soluzione è richiedere un’adeguata caparra confirmatoria, ossia una somma di denaro che, qualora non si stipuli l’atto di compravendita, copra se non tutto almeno una parte del danno che si subirebbe in caso di mancato atto.
Come si determina l’importo della caparra confirmatoria?
La risposta è ardua, poiché bisogna esaminare caso per caso. Si possono dare, tuttavia, delle linee guida: innanzitutto parametrate l’importo della caparra con una percentuale rispetto al prezzo d’acquisto; in secondo luogo si può valutare quanto costerebbe un eventuale causa per liberare l’immobile qualora l’acquirente lo occupi e poi non stipuli la compravendita.
Di sicuro assieme alla consegna della caparra, sarà non opportuno, bensì doveroso stipulare un contratto preliminare, dai più conosciuto come compromesso, che dovrà essere anche registrato presso l’agenzia delle entrate.
dare le chiavi della casa prima della firma del rogito
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