Sono intenzionato ad acquistare un alloggio gravato da ipoteca.

Sono intenzionato ad acquistare un alloggio gravato da ipoteca. È possibile? Ci sono dei rischi e come tutelarsi?

Non è vietato in alcun modo acquistare un bene ipotecato, tuttavia la vendita non sarà opponibile al creditore ipotecario. Prima di procedere è opportuno definire il concetto di ipoteca: essa è una garanzia “reale“, ossia che si sostanzia in un vicolo sopra un bene (cosa, dal latino res) immobile. Per definizione, trattandosi di una garanzia, garantisce l’adempimento di un’obbligazione, solitamente un’obbligazione di pagamento di denaro.

Il creditore ipotecario, pertanto, potrà aggredire l’immobile procurandone la vendita all’asta, qualora il debitore non adempia la propria obbligazione che, si ripete, di solito si sostanzia nel pagamento di una somma di denaro. Chiarito questo punto, nel caso di specie il lettore ben potrà acquistare il garage ma, se vuole essere tutelato in maniera assoluta e totale, dovrà ottenere dal proprio venditore che quest’ultimo proceda a liberare l’immobile dalla ipoteca, prima della vendita.

Nel caso in cui le parti abbiano fretta di concludere il contratto e – per soli ed esclusivi motivi di tempo – si potrà procedere in un secondo momento la liberazione dell’immobile dall’ipoteca, sempre che il debito garantito sia di un valore inferiore al prezzo dell’immobile, le parti potranno procedere al cosiddetto deposito del prezzo: ipotizziamo che l’ipoteca garantisca un debito di 100 e che l’immobile sia acquistato per 130. In tal caso, 100 potranno essere depositati presso il notaio con l’accordo tra le parti e, una volta eliminato il vincolo ipotecario, il notaio potrà versare questi denari direttamente al venditore; ulteriore alternativa è, invece, quella per la quale il venditore chiami a partecipare all’atto il proprio creditore e faccia versare una parte del prezzo, pari all’importo del debito, direttamente al creditore il quale rinuncerà alla propria ipoteca.

In ultimo, molte volte capita che le ipoteche derivino da un precedente contratto di mutuo: in casi come questo, per la maggior parte delle volte, si applicherà il cosiddetto “Decreto Bersani”, in virtù del quale, una volta pagato il debito alla banca mutuante del venditore, essa procederà in automatico alla cancellazione dell’ipoteca.

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