PLUSVALENZA IMMOBILIARE

Plusvalenza – Cessione terreno con edificio da demolire e ricostruire – Esclusione
In materia di imposta sui redditi, come risulta dal tenore degli artt. 81, comma 1, lett. b) (ora 67) e 16 (ora 17), comma 1, lett. g) bis, del D.P.R. n. 917 del 1986, sono soggette a tassazione separata, quali “redditi diversi“, le “plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, e non anche di terreni sui quali insiste un fabbricato e quindi, già edificati.

Per la Corte, pertanto, ai fini della plusvalenza, conta il fatto che il terreno sia effettivamente “nudo” e non rileva che l’alienante abbia presentato domanda di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e, successivamente alla compravendita, l’acquirente abbia richiesto la voltura nominativa dell’istanza, in quanto la “ratio” ispiratrice del citato art. 81 tende ad assoggettare ad imposizione la plusvalenza che trovi origine non da un’attività produttiva del proprietario o possessore ma dall’avvenuta destinazione edificatoria del terreno in sede di pianificazione urbanistica.

Va tassato, in altri termini, il bene e non l’attività: su questo vengono richiamate anche: Cass. sez. VI-V, 23.1.2018, n. 1674 e Cass. sez. V, 9.7.2014, n. 15629).

L’ordinanza va oltre e valuta anche la fattispecie di vendita di un terreno edificato, che presenti però un’ulteriore potenzialità edificatoria.

In merito a ciò richiama una sua precedente pronuncia che statuisce: “in tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni”, Cass. sez. V, 21.2.2019, n. 5088″ (cfr. Cass., V, n. 30346/2023).

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